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　　当前国际的主流酒店投资估值模型有两种：净现值（NPV）模型和内部收益率（IRR）模型，两套模型是并行的，并无优劣之分。NPV模型适用于非财务专业的业主和投资人。这种估值模型抛开了折旧、摊销和公允价值变动损益这些专业财务概念和会计处理方式，以时间轴展现酒店项目从投资准备到退转让出的全程现金流瀑布（Cashflow Waterfall），通过资本化率（CapRate）将各时点的损益净值贴现为初始年度（0年度）的净现值（NPV）。IRR模型则需要一定的财务背景。这种区别并不影响两种估值模型的效果。实际上，笔者感觉国外酒店行业应用较多的还是NPV模型。当然，更专业的投资者会用IRR模型做进一步校准。本文将介绍酒店NPV估值模型。除非特别说明，后文提到的投资估值就指NPV估值。

　　这一阶段的核心部分当然是酒店NOI，需要进行可靠的经营预测。这个经营预测也有一个专门的收益模型来处理。例如模型会重点考虑未来持有期间内酒店所在市场和区域客房供应量，尤其是增量，这就是国内业主们普遍焦虑的近距离开店和同质内卷问题。模型也会考虑市场是否存在未被满足的细分需求或者因为城市规划和产业调整产生的需求变化。模型会对酒店所在区域市场设定一级和二级竞争圈，这个竞争圈的层次和范围业主可以调整，竞争圈内的酒店会按照级别被设定一个竞争系数。如果业主面临某一特定竞争酒店，也可以为这个竞争酒店单独设定一个竞争系数。竞争系数最高为1.0，最低为0。经济型酒店的竞争圈可能是2-3公里，奢华酒店的竞争圈在二、三线城市可能就覆盖一个行政区甚至整个市区。一般情况下二级竞争圈就足够了。然后需要预测未来竞争圈内客房的增量或减量，再往后需要预测竞争圈市场需求的增量或减量。这个过程需要一定的专业技能，并结合当地市场经济趋势和城市布局，例如市场某一区域或某一类型酒店如果出现周期性满房，意味着市场本身存在未被满足的细分需求，可以调整市场需求系数；如果酒店具有明显竞争优势，可能吸引到竞争圈外的客房需求，也可以相应调整需求系数。这些因素都可以在模型参数中进行调整。我理解这是最具技术含量的部分。至于成本部分，对有酒店运营经验的业主和投资人来说并不困难。