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　　策划立项是贯通“投资于物”与“投资于人”的起点，核心是建立“居民需求—空间改造—价值实现”的双向适配机制，确保项目设计既符合资产增值逻辑，又满足居民发展诉求。包含三个关键步骤：一是精准化需求调研，政府牵头组织专业机构、社区组织开展全面摸底，既排查物质空间的安全隐患、功能缺陷等“物的问题”，又收集居民对居住品质、公共服务、收益分配等“人的诉求”，形成“问题清单+需求清单”；二是一体化方案设计，以需求清单为导向，将民生改善目标嵌入物质改造方案，如老旧小区改造中同步规划养老托育、便民商业等配套设施，工业遗存活化中保留居民记忆中的历史元素，实现“物的改造”与“人的需求”精准匹配；三是多元化意愿征询，通过居民议事会、专家论证会等形式，对方案进行多轮公示与修改，确保居民诉求得到充分体现，为项目推进奠定社会基础。例如贵阳新华印刷厂改造项目通过前期充分调研，将居民对文化传承、休闲空间的需求融入方案，最终实现了工业遗存活化与民生改善的双赢。

　　股权设置是贯通“投资于物”与“投资于人”的核心纽带，通过多元要素作价入股与动态调整机制，将“投资于物”的资产增值收益与“投资于人”的权益保障通过股权形式固化，将政府、企业、居民的利益紧密绑定，激发各主体参与“物的改造”的内生动力，实现“风险共担、利益共享”。包含三个关键环节：一是要素作价的公允化，建立专业的资产评估体系，对政府的土地、政策资源，企业的资金、技术，居民的房产、土地使用权等要素进行科学定价，确保各主体出资与权益匹配。例如广州新华坊项目中，业主以房屋经营权作价入股，国企以改造资金入股，形成公平合理的股权基础。二是股权比例的动态化，股权比例并非一成不变，而是根据项目阶段与要素价值动态调整。项目初期，政府股权占比可适当提高，保障公共设施优先落地；运营阶段，若企业通过精细化运营实现超额收益，可通过“超额利润分红权”适度提高其收益比例，激发运营积极性。三是股权流转的灵活化，建立内部转让、平台回购等流转机制，降低居民股权的流动性风险，保障居民在特殊情况下的权益变现需求。

　　融资建设是“投资于物”的核心实施环节，其路径设计需兼顾资金筹集的可持续性与建设过程的民生友好性，为贯通双重目标提供资金与物质保障。包含三个关键创新：一是融资渠道的多元化，构建“政府引导资金+企业自有资金+居民入股资金+金融机构融资”的多元资金池。通过设立城市更新母基金撬动社会资本，发行REITs、资产支持证券（ABS）等金融产品盘活存量资产，利用项目未来收益进行等，破解资金瓶颈。例如采用“母基金+子基金”架构，政府资金发挥增信作用，吸引保险资金、养老金等长期资本参与。二是建设模式的协同化，推行“EPC+F+O”“投资-建设-运营一体化”等模式，由专业运营商统筹建设与运营，确保建设方案与运营需求、居民诉求相衔接。在建设过程中，建立居民监督小组，对工程质量、施工扰民等问题进行实时监督，实现建设过程的民生友好。三是资源整合的片区化，采用“肥瘦搭配、以丰补歉”的片区统筹模式，将老旧小区改造与周边可经营性资源（闲置地块、广告位、停车场等）打包开发，用经营性收益平衡改造投入，保障“投资于物”的经济可行性。

　　运营分配是贯通“投资于物”与“投资于人”的最终环节，核心是通过专业化运营实现资产增值，再通过合理的收益分配机制，让居民共享发展成果，形成“物的增值—收益共享—人的发展”的良性循环。包含三个关键环节：一是运营模式的专业化，根据项目定位选择合适的运营模式，可由城市更新协同平台自行运营，或委托专业机构运营。通过业态优化、服务升级、品牌塑造等手段，提升项目运营效率与收益水平。如西安老菜场项目锁定15年经营权，通过精细化运营实现空间价值持续提升。二是收益分配的分层化，建立“基础收益+增值收益”的分层分配逻辑。基础收益（租金、物业费等）优先覆盖运营成本与债务偿还，剩余部分按股权比例分配，保障居民获得稳定现金流；增值收益（资产增值、超额利润等）提取一定比例作为平台发展基金，用于公共设施升级与风险防范；剩余部分按股分配，让居民分享长期增值收益。三是运营监管的多元化，构建“企业自律+股东监督+居民参与+政府监管”的多元监管体系，通过定期公示财务报表、设立意见反馈渠道等方式，确保运营过程透明化、规范化，保障居民知情权与监督权。

　　目前股权型城市更新路径已在多地实践中衍生出重资产股权合作、轻资产经营权置换、基金化参与等多种形式，不同形式的创新探索为路径优化提供了宝贵经验。例如广州花都区新华坊项目采用“经营权置换”的轻量化股权模式，19户业主将新楼20年运营权让渡给区城司，由国企统一出资改造、招商运营，业主获得“零出资换新房+20年稳定收益”。其路径创新在于通过经营权入股降低居民参与门槛，在“投资于物”方面实现了传统建筑风貌保护与功能升级，在“投资于人”方面保障了居民短期居住需求与长期收益。重庆戴家巷项目采用“政府+企业+居民”的股权合作模式，政府以基础设施投入作价入股，企业以改造资金与运营能力入股，居民以房产使用权入股。路径创新在于将“物的改造”与“人的参与”深度融合，政府负责公共空间打造，企业引入特色业态，居民参与经营活动，既实现了崖壁步道、历史建筑等物质空间的活化，又通过收益共享与参与机制，让居民成为城市更新的共建者与受益者，荣获中国人居环境奖。