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　　一是资产的合规性。即使公募REITs的准入范围不断扩展，在审核的层层把关中，还是坚持选择优质资产。根据236号文的要求，投资管理手续的合规性应以项目投资建设时的法律法规和国家政策为主要依据，具体分为以下三种情况：（1）项目投资建设时无需办理但按现行规定应当办理的有关手续，应按当时规定把握，并说明有关情况；（2）项目投资建设时应当办理但现行规定已经取消或与其他手续合并的有关手续，如有缺失，应由相关负责部门说明情况或出具处理意见；（3）项目投资建设时和现行规定均需办理的有关手续，如有缺失，原则上应由相关负责部门依法补办，确实无法补办的应由相关负责部门出具处理意见。此外，如项目曾进行改变功能用途的重大改扩建，应主要依据改扩建时的相关手续办理情况判断其投资管理合规性。

　　对于暂时不能满足发行公募REITs条件的资产而言，可以先进行Pre-REITs安排。在Pre-REITs中，投资者以公募REITs或类REITs方式退出为目标，培育或收购具有发行公募REITs潜力的标的资产，提前介入标的资产的建设和运营过程。如今，各地政府也纷纷出台Pre-REITs支持政策。例如北京市通州区人民政府办公室在《通州区支持基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展措施（试行）》（通政办发〔2022〕2号）中明确：“鼓励Pre-REITs机构加快布局优质资产，提升资产挖掘与管理能力。对注册于通州区的Pre-REITs机构，单只基金募集规模达到10亿元以上的，在基金管理企业取得超额收益的前提下，结合区域经济贡献，给予基金实缴规模的0.5%、不超过1000万元的资金补助。”

　　参与Pre-REITs一般有两种方式，一是设立Pre-REITs私募基金，通过私募基金持有项目公司股权，二是直接与原始权益人共同持有项目公司的股权。前者例如中山公用事业集团股份有限公司（中山公用，000685.SZ）披露了其设立Pre-REITs基金事宜，即中山公用广发信德基础设施投资基金，旨在培育和孵化REITs储备项目。根据深交所《关于对中山公用事业集团股份有限公司的关注函》（公司部关注函〔2023〕第162号），以下几个方面值得设立Pre-REITs基金时特别关注：（1）Pre-REITs的决策与管理机制；（2）Pre-REITs的投资项目是否与上市公司的主营业务有所偏离；（3）Pre-REITs基金出资人（合伙人）之间的关联关系；（4）Pre-REITs基金具体退出安排；（5）上市公司的内部控制制度和风险防范措施。而森特士兴集团股份有限公司（603098.SH）则展示了另一种投资者参与方式。根据该消息，陕西建工投资项目管理有限公司、陕西建工安装集团有限公司、长安汇通资产管理有限公司、森特士兴集团股份有限公司及朱雀股权投资管理有限公司合资成立了陕西绿发新能源建设有限公司，拟通过“PRE-REITs”方式培育优质新能源基础资产。

　　目前公认的通过首先运营Pre-REITs并实现通过公募REITs退出的典型案例是张江光大产业园REITs。分析该公募REITs“投-融-管-退”的过程如下：光控安石（北京）投资管理有限公司（以下简称“光控安石”）与上海张江集成电路产业园开发有限公司（以下简称“张江集成电路”）于2016年5月设立 Pre-REITs基金上海光全投资中心（有限合伙）（以下简称“光全投资”）。之后，光全投资和光控安石先后收购了上海安恬投资有限公司（以下简称“安恬投资”）的股权。安恬投资是项目公司上海中京电子标签集成技术有限公司（以下简称“中京电子”）的股东，项目公司持有底层资产张江光大产业园。经过多年运营管理，光全投资和光控安石作为原始权益人于2021年发行了张江光大产业园REITs，该项目是公募 REITs首批试点之一，张江集成电路作为原始权益人的关联方认购了其10%的份额。张江光大产业园REITs于2023年6月完成扩募，将同属张江科学城区域内的张润大厦项目装入公募REITs。这是公募REITs的首批扩募项目之一。